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Les quatre règles qui décident de votre crédit

Quatre-vingt-dix pour cent des refus de financement s’expliquent par l’une de ces quatre règles. Les comprendre avant de visiter évite de tomber amoureux d’un bien hors de portée.

Vingt pour cent de fonds propres, dont dix hors 2ᵉ pilier

Pour une résidence principale, la banque finance au maximum 80 % de la valeur du bien. Les 20 % restants sont vos fonds propres.

La règle méconnue : la moitié de ces fonds propres — soit 10 % du prix — ne peut pas provenir de votre caisse de pension. Ces 10 % dits « durs » doivent venir de l’épargne, d’un 3ᵉ pilier, de titres, d’une donation ou d’une avance d’hoirie, ou de la vente d’un autre bien.

Pour une résidence secondaire, le seuil monte à 35 %. Pour un objet qualifié de luxe, il peut atteindre 50 %. Les frais d’acquisition — notaire, droits de mutation, registre foncier — viennent en plus, jamais en déduction.

Le taux théorique de 5 %

Pour évaluer votre capacité, la banque ne retient pas le taux que vous paierez, mais un taux d’intérêt théorique fixé aux alentours de 5 %.

La logique est prudentielle : votre crédit doit rester supportable si les taux remontent fortement pendant les trente ans de sa durée de vie. Un environnement de taux bas n’élargit donc pas votre droit à emprunter — il réduit seulement votre charge réelle.

C’est la source de malentendu la plus fréquente. Beaucoup d’acquéreurs calculent leur budget sur la mensualité qu’ils paieront, et découvrent tardivement que la banque, elle, calcule sur une charge deux à trois fois supérieure.

Le taux d’effort : un tiers du revenu brut

Les charges théoriques — intérêts à 5 %, amortissement obligatoire et forfait d’entretien de 1 % de la valeur du bien — ne doivent pas dépasser environ un tiers de votre revenu annuel brut.

Autrement dit : votre revenu doit valoir au moins trois fois ces charges. C’est le calcul que reproduit notre simulateur, et c’est celui qui décide de l’acceptation ou du refus.

Quelques établissements acceptent des dépassements limités, en contrepartie de fonds propres supérieurs, d’une fortune libre importante ou d’une garantie complémentaire. Cela se négocie — mais cela se prépare.

L’amortissement du 2ᵉ rang

La dette se lit en deux tranches. Le 1ᵉʳ rang va jusqu’à 66 % de la valeur du bien : il n’a pas à être remboursé. Le 2ᵉ rang, entre 66 % et 80 %, doit être amorti en quinze ans au plus, et en tout état de cause avant l’âge de la retraite.

Cet amortissement peut être direct — vous remboursez le capital, votre dette baisse — ou indirect, via un 3ᵉ pilier nanti qui remboursera la tranche à l’échéance. Le choix a des conséquences fiscales importantes et dépend de votre taux marginal d’imposition.

Apporter des fonds propres au-delà du minimum réduit cet amortissement franc pour franc : c’est le levier le plus direct pour faire passer un dossier limite.

Un exemple chiffré

Appartement à CHF 675’000, résidence principale, CHF 135’000 de fonds propres.

Fonds propres exigés (20 %): CHF 135’000
dont fonds propres durs (10 %): CHF 67’500
Montant financé: CHF 540’000
Intérêts théoriques (5 %): CHF 27’000
Amortissement annuel: CHF 6’750
Entretien (1 %): CHF 6’750
Charges théoriques: CHF 40’500
Revenu brut requis: CHF 121’500

Ce même calcul, avec vos chiffres : ouvrir le simulateur.

Les pièges classiques

Oublier les frais d’acquisition. Notaire, droits de mutation et registre foncier viennent s’ajouter aux 20 % — pas s’y substituer.
Compter sur une donation non formalisée. La banque exige un document écrit et l’origine des fonds.
Sous-estimer l’effet d’un retrait LPP. Il réduit vos prestations de risque et de retraite, et déclenche une imposition immédiate.
Faire arriver les fonds trop tard. Des fonds propres crédités trois semaines avant la demande, sans justificatif d’origine, bloquent le dossier.
Multiplier les demandes en parallèle sans coordination. Les consultations laissent des traces et n’améliorent pas votre position de négociation.
Négliger la qualification du bien. Un objet classé résidence secondaire ou de luxe change le seuil de fonds propres du tout au tout.

Votre dossier tient-il debout ?

Nous le vérifions avec vous, point par point, avant de le présenter à un établissement. Un dossier présenté une fois, correctement, obtient de meilleures conditions qu’un dossier corrigé trois fois.

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